申請3程序為勘查、申請、核發。民眾先通報村里長、區公所進行勘災，確認住屋淹水高度達50公分以上，進行拍照認證)，行政院強調「標準認定」要從寬處理。
原文網址: 淹水了嗎？每戶向中央領2萬 一張圖秒懂如何申請 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/754617205362.html
2018年8月31日 星期五
淹水了嗎？淹水救助，每戶向中央領2萬
申請3程序為勘查、申請、核發。民眾先通報村里長、區公所進行勘災，確認住屋淹水高度達50公分以上，進行拍照認證)，行政院強調「標準認定」要從寬處理。
原文網址: 淹水了嗎？每戶向中央領2萬 一張圖秒懂如何申請 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/754617205362.html
自宅地價稅享優惠須設戶籍
地價稅將於11月開徵，稅務局建議，最佳節稅規劃是優先選擇地價較高或一般用地邊際稅率較高的縣市土地，申請適用自用住宅用地稅率。
但不少人以為跟房屋稅一樣自住無須設立戶籍，稅務局昨（29）日提醒，要適用地價稅自用住宅用地稅率，本人或配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記，且該地房屋必須無出租、無營業情形。
稅務局也提醒今年度有意規劃以此節稅的民眾，必須趕在9月25日前提出申請，如果逾期申請，則要等到下個年度才能適用。 地價稅每年開徵期間為11月1日至30日，課徵所屬期間為當年1 月1日至12月31日，最為優惠的節稅方式，就是採用自用住宅用地稅率。 地方稅務局進一步建議，民眾如持有土地跨越各縣市，可以地價較高者，或是一般用地邊際稅率較高的縣市土地，優先選擇適用，可省下更多地價稅。 此外，稅務局指出，要適用地價稅自用稅率，須符合幾項要件。 第一是有別於房屋稅自住無須設立戶籍，要適用地價稅自用住宅用地稅率，本人或配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記，且該地房屋無出租、無營業情形。 此外，地價稅自用也有面積限制，如為都市土地，以300平方公尺為限；如為非都市土地，則不能超過700平方公尺。 另得注意的是，本人、配偶及未成年受扶養親屬雖全國以一處為限，不過，地價稅自用住宅用地如果是提供成年直系親屬居住，且辦竣戶籍登記，就不受一處限制，民眾也可多加利用。 稅務局表示，地價稅申請核准適用自用住宅用地稅率的期限為每年9月22日前，今年適逢中秋連假，順延至9月25日。提醒民眾，如要今年度就立即適用，必須在申請期限前提出。 此外，如果土地經過買賣，地方稅務局最常遇到民眾混淆，究竟該由新地主或原地主負擔地價稅？稅務局解釋，地價稅以8月31日作為納稅義務基準日，也就是說，8月31日當天誰是土地所有權人，就由誰負擔全年地價稅，與持有月份比例無關。
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2018年6月15日 星期五
買房遇到「一屋二賣」，沒做三步驟死很慘
買房怕遇到無良建商蓋到一半落跑，或是遇到黑心屋主「一屋二賣」被騙走訂金，所以買房過程中該注意哪些小細節避免受騙，或採取何種措施自保？好房網直播節目《律師娘當家》節目主持人林靜如（6/14）邀請可道律師事務所律師吳存富到節目中大揭密，不讓消費者辛苦血汗錢，全數化為烏有。
預售屋是看不到房子，購屋風險最高，最近傳出北市萬華地主將價值1.16億元土地、透天厝，與建商換取新屋、車位，但還未完成過戶手續，建商先出現財務危機落跑，將土地、建移轉給資產公司，但這樣一屋二賣的行為，導致地主拿不到新家權狀，引發糾紛。
為此，吳存富建議，買、賣房屋最好找建經公司作履約保證，經由公正的第三方像是銀行、建經公司作價金信託，避免建商倒了、跑了，買家拿不到房屋、也拿不回價金。 據內政部頒布《預售屋定型化買賣契約》規定，建商必須提供履約保證，而新成屋、中古屋則沒有強制，不過消費還是能透過建經公司作履保，或是銀行價金信託，保障買賣雙方權益。 至於該如何挑選正確建經公司？他建議，民眾可以先上經濟部網站查詢商業師，代表建經公司董事指定代表人，是否具公信力或有疑義？如有公信力則可安心。 如何避免一屋被二賣 三步驟缺一不可 ，一屋二賣事件頻傳，消費者該如何自保？
第一、買賣雙方可以各請代書，經過雙重確認，避免被詐騙。
第二、買賣契約去公證具法律效益，雙方一有糾紛後，建經公司會以法院判決為準，如果有
事先公證，可以減少打官司的拖延期，避免建商趁機逃保或是被轉賣。
第三、履約保證，透過建經公司價金信託，避免簽約金及訂金被建商、屋主私吞。
完整版《律師娘當家》影片請看這→→https://bit.ly/2FE2dK9
原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/190718198643.html
預售屋是看不到房子，購屋風險最高，最近傳出北市萬華地主將價值1.16億元土地、透天厝，與建商換取新屋、車位，但還未完成過戶手續，建商先出現財務危機落跑，將土地、建移轉給資產公司，但這樣一屋二賣的行為，導致地主拿不到新家權狀，引發糾紛。
為此，吳存富建議，買、賣房屋最好找建經公司作履約保證，經由公正的第三方像是銀行、建經公司作價金信託，避免建商倒了、跑了，買家拿不到房屋、也拿不回價金。 據內政部頒布《預售屋定型化買賣契約》規定，建商必須提供履約保證，而新成屋、中古屋則沒有強制，不過消費還是能透過建經公司作履保，或是銀行價金信託，保障買賣雙方權益。 至於該如何挑選正確建經公司？他建議，民眾可以先上經濟部網站查詢商業師，代表建經公司董事指定代表人，是否具公信力或有疑義？如有公信力則可安心。 如何避免一屋被二賣 三步驟缺一不可 ，一屋二賣事件頻傳，消費者該如何自保？
第一、買賣雙方可以各請代書，經過雙重確認，避免被詐騙。
第二、買賣契約去公證具法律效益，雙方一有糾紛後，建經公司會以法院判決為準，如果有
事先公證，可以減少打官司的拖延期，避免建商趁機逃保或是被轉賣。
第三、履約保證，透過建經公司價金信託，避免簽約金及訂金被建商、屋主私吞。
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2018年6月14日 星期四
「房市冤魂」四出！ 2018三大房價迷思崩解
這幾年的台灣房市多頭，走到山窮水盡，許多不可思議的房市異象，紛至沓來，這兩年，許多房市專家、地產學者都大嘆跌破眼鏡，2018已經過了近半，整個房市看似由空到多，卻無力撐價，個中虛實，讓人霧裡看花，當傳統的買房邏輯面臨空前變局，過去被奉為圭臬的「房價鐵律」，恐將成為造就房市冤魂的「房價迷思」，當市場峰迴路轉，要學著見風使舵，方能終得柳暗花明！
迷思一：先求有再求好？「硬ㄍ一ㄥ宅」成王道！
最近，我有個一直在看新北市房子的同事小吳，幾年前，看上一間開價1500萬的小兩房，卻遲遲買不下手，只到最近兩三個月，同棟相似房型的屋主，有人勉強願意以1300萬成交，價錢少了200萬，但，本想「先求有、再求好」，咬牙買下去的小吳，一想到爸媽加妻小，整整五口之家，要這樣硬擠在火柴盒小宅裡，實在心有不甘，最近，房仲偷偷報馬仔，同一區的大坪數三房，屋主幾年來都有委賣，卻始終無法成交，之前一度喊到要2200萬才賣，最近已經可以殺到1600萬以下，讓價幅度高達600萬。
在這種市場異象下，過去，房地產專家常掛在嘴上的「先求有、再求好」定律，已經開始被顛覆，因為一來一往，折扣相抵，高總價與低總價物件的價差，已經拉近急縮，從小吳的例子來看，大、小宅的價差雖然仍高達300萬，但議價空間差了400萬，讓他不得不開始重新思考，是否要咬牙「ㄍ一ㄥ上去」，畢竟兩個孩子會長大，在不久的將來，他仍得面臨小房換大房需求，以目前的市況來看，大宅總價雖高，但相對「ㄟ合」，口袋稍微深一點的首購族，未必只能永遠遷就買「求有宅」，開始有機會入手一次到位的「求好宅」。
迷思二：房子永遠「只漲不跌」？冤魂墊底現原形！
過去，房市不管是碰到SARS，還是排山倒海的金融海嘯時，房市微幅下跌後，沉寂一、兩年，最終仍會漲回來，不少老人家也常常告訴晚輩，台灣房市「只漲不跌」，只要買了屬於自己的房子，假以時日，一定會賺錢，但，從現在的市場情況來看，可不一定！最近，房市成交量微增溫，但傳統「量先價行」的房市線形圖，卻始終沒有出現，說穿了，這一波成交的物件，除了所謂的「讓價宅」，接回一些自住買氣外，裏頭有三成左右，都來自年後交屋潮，這種打腫臉充胖子的房市「假性回溫」，如同曇花一現，後面緊追在後的，是5.5萬戶的「寬限冤魂」。
這批從2016年央行解除房市信用管制時購入的「冤魂宅」，至今，三年寬限期已過，2019年進入還本期，撐不住的屋主勢必被打回原形，一旦賣壓出現，法拍量增，目前的假性回溫神話破功，之前釋出量最多的新北市、桃園市、新竹市與台中市，都是下一波房市冤魂熱區，接下來法拍屋市場的物件，是否跟著爆量？將是判斷未來幾年房市景氣的重點指標！更何況，這幾年，邁入高房價時代後，一般上班族薪水不增反降，加上銀行利率低，未來還可能會升息，房子已經不再是保值標的，在可預見的未來，房地產的存在，勢必將回歸最基本的供需原則，不再有套利空間。
迷思三：「以租代買」最划算？ 「租金正義」待討！
房市風向的轉變，還有過去「以租代買」的觀念變革，最近越來越多人討論， 房價欲漲無力，但租金卻一飛沖天，數據顯示，「全國租金指數」，今年第一季走高至101.44點，年漲0.71％，台北市的「住宅租金指數」，攀升到101.24點、年漲0.59％，都寫下了歷史新高！這種「房價跌、房租漲」的現象，真的越來越嚴重，以台北市為例，市中心一間不到十坪的小套房，月租金可以喊到1.5萬，如果租個20年，大概就要將近400萬，這價格已經足以在新北市，買到差不多大小的套房，更別說一般再普通不過的單層三房老公寓，月租金動輒要近三萬元，「以租代買」，分期租房，只有房東爽賺，長此以往，小資族的支出，未必比買房划算。
為什麼會漲得這麼誇張？首先，從2014房價下滑開始，房市信心不足，不敢買房的「以租代買族」，大增了六到七萬戶，租屋市場供不應求，讓租金水位，漲高約5％到10％，在供需失衡的市況下，加上房屋稅、地價稅大漲，無樑房東又把稅金支出轉嫁租客，如此一來，被撻伐多年的「房價正義」還沒討回，「租金正義」又成為小資族的新難關，倒底買房好？還是租屋好？論點一直多空交戰，如今，這筆帳恐怕得打掉重練，從頭再算過！
原文網址: https://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396197829
迷思一：先求有再求好？「硬ㄍ一ㄥ宅」成王道！
最近，我有個一直在看新北市房子的同事小吳，幾年前，看上一間開價1500萬的小兩房，卻遲遲買不下手，只到最近兩三個月，同棟相似房型的屋主，有人勉強願意以1300萬成交，價錢少了200萬，但，本想「先求有、再求好」，咬牙買下去的小吳，一想到爸媽加妻小，整整五口之家，要這樣硬擠在火柴盒小宅裡，實在心有不甘，最近，房仲偷偷報馬仔，同一區的大坪數三房，屋主幾年來都有委賣，卻始終無法成交，之前一度喊到要2200萬才賣，最近已經可以殺到1600萬以下，讓價幅度高達600萬。
迷思二：房子永遠「只漲不跌」？冤魂墊底現原形！
過去，房市不管是碰到SARS，還是排山倒海的金融海嘯時，房市微幅下跌後，沉寂一、兩年，最終仍會漲回來，不少老人家也常常告訴晚輩，台灣房市「只漲不跌」，只要買了屬於自己的房子，假以時日，一定會賺錢，但，從現在的市場情況來看，可不一定！最近，房市成交量微增溫，但傳統「量先價行」的房市線形圖，卻始終沒有出現，說穿了，這一波成交的物件，除了所謂的「讓價宅」，接回一些自住買氣外，裏頭有三成左右，都來自年後交屋潮，這種打腫臉充胖子的房市「假性回溫」，如同曇花一現，後面緊追在後的，是5.5萬戶的「寬限冤魂」。
這批從2016年央行解除房市信用管制時購入的「冤魂宅」，至今，三年寬限期已過，2019年進入還本期，撐不住的屋主勢必被打回原形，一旦賣壓出現，法拍量增，目前的假性回溫神話破功，之前釋出量最多的新北市、桃園市、新竹市與台中市，都是下一波房市冤魂熱區，接下來法拍屋市場的物件，是否跟著爆量？將是判斷未來幾年房市景氣的重點指標！更何況，這幾年，邁入高房價時代後，一般上班族薪水不增反降，加上銀行利率低，未來還可能會升息，房子已經不再是保值標的，在可預見的未來，房地產的存在，勢必將回歸最基本的供需原則，不再有套利空間。
迷思三：「以租代買」最划算？ 「租金正義」待討！
房市風向的轉變，還有過去「以租代買」的觀念變革，最近越來越多人討論， 房價欲漲無力，但租金卻一飛沖天，數據顯示，「全國租金指數」，今年第一季走高至101.44點，年漲0.71％，台北市的「住宅租金指數」，攀升到101.24點、年漲0.59％，都寫下了歷史新高！這種「房價跌、房租漲」的現象，真的越來越嚴重，以台北市為例，市中心一間不到十坪的小套房，月租金可以喊到1.5萬，如果租個20年，大概就要將近400萬，這價格已經足以在新北市，買到差不多大小的套房，更別說一般再普通不過的單層三房老公寓，月租金動輒要近三萬元，「以租代買」，分期租房，只有房東爽賺，長此以往，小資族的支出，未必比買房划算。
為什麼會漲得這麼誇張？首先，從2014房價下滑開始，房市信心不足，不敢買房的「以租代買族」，大增了六到七萬戶，租屋市場供不應求，讓租金水位，漲高約5％到10％，在供需失衡的市況下，加上房屋稅、地價稅大漲，無樑房東又把稅金支出轉嫁租客，如此一來，被撻伐多年的「房價正義」還沒討回，「租金正義」又成為小資族的新難關，倒底買房好？還是租屋好？論點一直多空交戰，如今，這筆帳恐怕得打掉重練，從頭再算過！
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2018年6月13日 星期三
央行降息對房地產會有什麼影響呢?
央行在2016/3/24宣布降息半碼，連同前兩次，已經是連三降了，央行持續降息，
對房貸利率、房市會有什麼影響呢?
歡迎看影片瞭解更多喔!
(畫面按paly後約靜止5秒左右，即會開始有影響,請耐心等候一下喔!)
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2018年6月12日 星期二
房地產五大稅率簡單整理
房地產五大稅率簡單整理：
(一)房屋稅(二)地價稅(三)土增稅(四)契稅(五)房地合一稅
目前政府平抑房價政策中，最近都是以稅制為基礎來改變，要達到租稅公平正義，很大一頂帽子蓋上去，剛好房地產冷颼颼，眾多新聞媒體更加大肆報導，請問一下你知道什麼是囤房稅？什麼是房地合一稅？公告現值從105年都各縣市都大幅調升對你會有甚麼影響？
(一)房屋稅
房地產稅率計算多是【稅基*稅率=稅額】，以房屋稅為例，稅基由中央財政部規定，稅率由地方政府決定，房屋稅是地方稅給地方政府發展使用屬於地方政府徵收的地方稅。
房屋稅公式如下：
房屋核定單價×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×路等級調整率(地段率)×適用稅率＝應納房屋稅
與之相關的是囤房稅，以前房地歸戶是以直轄市縣市為基準來做計算，不同縣市不會算在一起，但是2015今年開始是以全國總歸戶，不論你在哪裡有多少間通通統一計算，財政部新修正的房屋稅條例，明定「自住房屋」是指不出租，給本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶者、房屋稅率維持一．二％，非自住房屋稅提高為一．五％至三．六％，由地方政府自訂差別稅率。也就是你在全國有三戶以上(不含三戶)都是政府要開刀的囤房屋主，依據財政部統計2013年全國有三戶以上有六十八萬多戶，內政部營建署統計2012年第四季全國住宅存量總計為8,233,900宅，所以數據一比較全台灣有三戶房子以上的人佔比約8.26%並不低喔，搞不好是祖產搞不好是與建商合建分回等，搞不好是置產有方等，這一次被掃到颱風尾。稅基基本上沒有大改變(註一：財政部房屋稅課徵基準)，到是稅率跟規則丟給地方政府去頭疼(註二：北北基對於囤房規定)。2015年報稅房屋稅如果沒被囤房稅內容掃到，基本上跟2014年沒差別太大。
最近產生效應：房地產突然之間贈與變更登記增加，房地產總歸戶是適用個人歸戶，不是以夫妻或家戶來做總規戶，當你夫妻之間贈與(夫妻贈與不課徵贈與稅)，贈與到小孩身上，每年父母免稅贈與總額各220萬，贈與不動產價值土地以公告現值，房屋以評定現值，台北市都很多都沒超過喔，所以大於三戶部分贈與到沒三戶的人，就不用被課徵到了。知道有錢人對於法規改變都有一定敏感度，為了保持自己的資產他們都會做功課。
案例概算
以大安路80坪(12層RC)住宅為例，路段率260%，舊標準單價每坪約16,793元。台北市調整2014年7月1日之後完工取得使照房屋之標準單價，以本案12層RC構造建築為例，新標準單價每坪為43,636元，房屋稅亦隨之調整。依不同條件試算房屋稅如下：
(二)地價稅
地價稅是土地持有應繳納的稅(註三)，也是地方稅，政府針對地價稅沒有大改變。要知道的是土地公告現值跟土地公告地價是不一樣的東西，現在佔據新聞版面的土地公告現值各縣市大幅調升是課徵土地增值稅及一些土地相關法令當作補償地主依據的東東，地價稅課徵是依據土地公告地價，幹嘛這麼多類似的東西，因為你在台灣，台灣現況就是這樣，不然你告中華民國政府呀。所以要繳金額跟2014年差不多。
土地公告現值目前每年1月1日公布新的，土地公告地價每三年公布一次，最近一次公布是102年1月，下次公布是105年1月。
(三)土增稅
土增稅上篇有介紹，這邊就不要浪費時間來討論，政府目前所做的就是要讓土地現值接近市價9成，如果你有印象4年前就已經報導過了，所以這次大幅度調高是正常，最近四年每年都有大幅度調高喔，可以明顯看出來政府的稅制改革是針對房地產交易和持有房地產過多戶來開刀。
(四)契稅
契稅課徵基礎跟房屋稅一樣以房屋現值來計算，今年跟去年所繳納稅金沒差別太大。
契稅計算公式:申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額.
(五)房地合一稅
財政部說明，目前房屋、土地交易分開課稅，土地按公告現值計徵土地增值稅，不再課徵所得稅；僅建物出售獲利部分須課徵財產交易所得稅，致稅負偏低，且與國際稅制不一致，為建立合理透明稅制，擬具房地合一課徵所得稅之租稅改革方案，輔以特種貨物及勞務稅 (以下簡稱特銷稅) 不動產部分轉型，政部說明，目前房屋、土地交易分開課稅，土地按公告現值計徵土地增值稅，不再課徵所得稅；僅建物出售獲利部分須課徵財產交易所得稅，致稅負偏低，且與國際稅制不一致，為建立合理透明稅制，擬具房地合一課徵所得稅之租稅改革方案，輔以特種貨物及勞務稅 (以下簡稱特銷稅) 不動產部分轉型。
房地合一稅 (個人)
| 註1： | 境內居住者係指符合下列條件之ㄧ者： (1) 在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。 (2) 在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。 |
| 註2： | 非境內居住者係指上述規定以外之個人。 |
房地合一稅 (營利事業)
希望這些整理會對大家有幫助。我盡量拿最新的資訊分享給大家，文章內容可能因為政府法規隨著時間變化要記得更新。謝謝。
註一：1.財政部房屋稅課徵資料
2.財政部街路等級調整率
3.信義房屋整理
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/tax/HouseTax.php
註二：北北基對於囤房規定
基隆市還沒答案
新北市採固定稅率1.5%以上，沒定案
台北市自用兩戶以內以2.4%計算，非自用以3.6%計算
註三：財政部地價稅課徵資料
註四：房地合一相關規定-信義房屋整理
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/tax/Building-Land-JointTax.php
2018年6月11日 星期一
瑕疵不動產管道總整理
買房是人生一件大事，不管是自住還是投資，都需要花大筆的金額。
然而，萬一花了大錢，卻又不小心踩到了地雷，那可就欲哭無淚了！
所以，威爾 特別趁著研究房地產的期間，整理了以下幾個重要網站，買房前請務必查閱，以確保自己沒有買到瑕疵屋唷！
一、輻射屋
所謂的輻射屋，通俗的說法是指具有放射性汙染的建築物，精確的說法則是放射性污染達年
劑量1毫西弗以上之建築物。
根據原能會目前偵測及評估結果，所有已發現的輻射屋均為民國71~73年建造之建物，其使用執照核發日期在71/11 ~ 75/01。
海沙屋會有什麼問題呢？常見的問題包括：
1. 初期：牆面可能會出現類似白色粉末、壁癌或細小裂痕。
2. 中期：牆壁裂縫會愈裂愈大，鋼筋也會被腐蝕。
3. 末期：當牆壁出現膨脹，或者混凝土受到擠壓而裂開剝落，就會嚴重損害房屋的結構體，影響住戶的安全，此時就算是末期了。
查詢網站如下：
依據民國97年內政部所發布的一個函釋，凶宅的定義如下：
四、土壤液化
依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌，也就是所謂的紅單或黃單。
整理了這麼多瑕疵不動產的查詢管道，萬一沒時間或來不及查詢該怎麼辦？
事實上，現行的買屋契約都會依照內政部公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的附件「建物現況確認書」為範本，要求屋主揭露已知的輻射屋、海砂屋、危險建築、凶宅等事項，以保障消費者權益，所以從買屋契約可看出一些端倪。
最後要提醒的是，如果沒查到或沒揭露，不代表絕對不是瑕疵屋唷！
譬如海砂屋，就算屋況看起來有海砂屋現象，只要屋主從未請相關單位檢驗過氯離子濃度，則網站上當然不會有紀錄，而屋主當然也不會在契約中揭露自己的房子是海砂屋囉！
另外，如同前面所提到的凶宅，依照內政部的對凶宅的定義，轉手後的房子就不算凶宅，所以就算契約未揭露是凶宅，也很難保證你買到的房子不是你所認定的凶宅！
不管如何，買房前仍建議自行查詢到上述網站查詢一下，畢竟多一次查詢，就多一分保障囉！
以上文章轉載自喬王的幸福觀察筆記
然而，萬一花了大錢，卻又不小心踩到了地雷，那可就欲哭無淚了！
所以，威爾 特別趁著研究房地產的期間，整理了以下幾個重要網站，買房前請務必查閱，以確保自己沒有買到瑕疵屋唷！
一、輻射屋
所謂的輻射屋，通俗的說法是指具有放射性汙染的建築物，精確的說法則是放射性污染達年
劑量1毫西弗以上之建築物。
根據原能會目前偵測及評估結果，所有已發現的輻射屋均為民國71~73年建造之建物，其使用執照核發日期在71/11 ~ 75/01。
二、海砂屋
所謂的海沙屋，法定名稱是「高氯離子混凝土建築物」，是指房屋的混凝土中摻入了含鹽份的海砂（正常情況是用河砂），精確的說法則是混凝土氯離子含量超過標準值（0.3kg/m3）的建築物（依據中華民國國家標準CNS 3090的定義）
1. 初期：牆面可能會出現類似白色粉末、壁癌或細小裂痕。
2. 中期：牆壁裂縫會愈裂愈大，鋼筋也會被腐蝕。
3. 末期：當牆壁出現膨脹，或者混凝土受到擠壓而裂開剝落，就會嚴重損害房屋的結構體，影響住戶的安全，此時就算是末期了。
查詢網站如下：
三、凶宅
所謂的凶宅，是指發生「非自然死亡」的房子，但實務上，法院、官員、法院、仲介、民眾等不同人對於凶宅的見解卻不盡相同。
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）」
排除部分如下：
「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」
所以，根據上述定義可整理出三項重點：
1. 期間：賣方持有期間（轉手後房子就不算凶宅，但民間普遍認為凶宅轉手後仍應屬凶宅）
2. 原因：非自然死亡（兇殺或自殺才算）
3. 地點：陳屍於專有部分（公寓大廈建物共可分作「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四類型，屋頂多屬於共用，其中露台有的是專有部分的附屬建物，有的是約定專用。如果是約定專用，則不符合內政部凶宅定義）
然而，因為內政部的函釋僅為行政規則，位階太低（憲法＞法律＞法規命令＞行政規則），法官反而具有較高的裁量權，所以法院對於凶宅的見解，常常與內政部不同，買房時請務必注意。若想對此議題更深入了解，可參考這篇文章：《凶宅，和您想的不一樣！》
凶宅的資訊其實整理得很雜亂，但仍可參考以下查詢網站：
凶宅的資訊其實整理得很雜亂，但仍可參考以下查詢網站：
四、土壤液化
所謂的土壤液化，是指「砂質土壤」結合了「高地下水位」的狀況，若遇到一定強度的地震搖晃，會導致砂質顆粒浮在水中，使砂質土壤失去承載建築物重量的力量。
2016年南臺灣大地震後，產/官/學/研開始正視土壤液化問題，並且公開了土壤液化潛勢圖，潛勢圖分為三個等級，代表5到6級強烈地震發生時，可能發生土壤液化之輕重程度。
紅、黃、綠三色分別為高、中、低潛勢區，而高潛勢區表示地基可能受到中度至嚴重的影響，所以需盡量避免。
查詢網站如下：
2016年南臺灣大地震後，產/官/學/研開始正視土壤液化問題，並且公開了土壤液化潛勢圖，潛勢圖分為三個等級，代表5到6級強烈地震發生時，可能發生土壤液化之輕重程度。
紅、黃、綠三色分別為高、中、低潛勢區，而高潛勢區表示地基可能受到中度至嚴重的影響，所以需盡量避免。
查詢網站如下：
- 經濟部中央地質調查所土壤液化查詢：https://www.moeacgs.gov.tw/2016.htm
五、危險山坡地社區
所謂的危險山坡地社區，是指房屋蓋在順向坡上，或住宅社區內水土保持工程、擋土牆、地基及排水系統情況不佳等，都有可能被列為危險山坡地社區。
依照內政部的區分，危險山坡地社區分成A、B、C三級，其中A級必須深入鑑定，並即刻進行改善措施。
查詢網站如下，若第一個網站若不會使用，可參考這篇順向坡查詢教學
- 經濟部中央地質調查所：http://gis.moeacgs.gov.tw/gwh/gsb97-1/sys8/index.cfm
- 台北市山坡地環境地質 GIS 資訊系統：http://gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb
六、危險建築物
所謂的危險建築物，依照行政院的定義是指：經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。
依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌，也就是所謂的紅單或黃單。
紅單與黃單差別是什麼呢？
台北市政府建管處網站設有地震專區（如921地震專區、331地震專區），民眾可查詢震災中受損的房屋資訊，不過，除震災受損房屋外，其他災損房屋目前尚無全國性完的整資料庫可供查詢。
- 紅單：指建築物主要結構（柱、樑、外牆、樓版、基礎淘空）損壞或建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。
- 黃單：指建築物非主要結構（室內隔間或天花板等）損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。
台北市政府建管處網站設有地震專區（如921地震專區、331地震專區），民眾可查詢震災中受損的房屋資訊，不過，除震災受損房屋外，其他災損房屋目前尚無全國性完的整資料庫可供查詢。
事實上，現行的買屋契約都會依照內政部公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的附件「建物現況確認書」為範本，要求屋主揭露已知的輻射屋、海砂屋、危險建築、凶宅等事項，以保障消費者權益，所以從買屋契約可看出一些端倪。
最後要提醒的是，如果沒查到或沒揭露，不代表絕對不是瑕疵屋唷！
譬如海砂屋，就算屋況看起來有海砂屋現象，只要屋主從未請相關單位檢驗過氯離子濃度，則網站上當然不會有紀錄，而屋主當然也不會在契約中揭露自己的房子是海砂屋囉！
另外，如同前面所提到的凶宅，依照內政部的對凶宅的定義，轉手後的房子就不算凶宅，所以就算契約未揭露是凶宅，也很難保證你買到的房子不是你所認定的凶宅！
不管如何，買房前仍建議自行查詢到上述網站查詢一下，畢竟多一次查詢，就多一分保障囉！
以上文章轉載自喬王的幸福觀察筆記
用一條公式買人生第一間房
買房子
這樣牽扯財務、家庭，一生幸福的重要大事，學校幾乎都沒有在教，
威爾 看過不少朋友都是在結緍必須成家的前夕，匆忙看個三、五間
就作出簽約買房決定，而導致後來慘痛的血淚故事，
因此大部分的房地產老師，包含富爸爸窮爸爸書中都有提及買房子，
至少要看過100間房子後才能開始出價，
主要原因就在於希望用我們行動和實戰經驗，彌補學校教育的不足，
也可以藉此累積出我們對買房的知識，
才不會造成匆匆看了十間房就作了決定，然後後悔十年的困境..
下文轉載自Smart雜誌-2013-2-28 作者-紅色房子
用一條公式買人生第一間房也是提到相同的概念，
特別整理出來跟大家分享喔!!
這樣牽扯財務、家庭，一生幸福的重要大事，學校幾乎都沒有在教，
威爾 看過不少朋友都是在結緍必須成家的前夕，匆忙看個三、五間
就作出簽約買房決定，而導致後來慘痛的血淚故事，
因此大部分的房地產老師，包含富爸爸窮爸爸書中都有提及買房子，
至少要看過100間房子後才能開始出價，
主要原因就在於希望用我們行動和實戰經驗，彌補學校教育的不足，
也可以藉此累積出我們對買房的知識，
才不會造成匆匆看了十間房就作了決定，然後後悔十年的困境..
下文轉載自Smart雜誌-2013-2-28 作者-紅色房子
用一條公式買人生第一間房也是提到相同的概念，
特別整理出來跟大家分享喔!!
48：看過四十八個物件再下訂
至於48是什麼意思呢？紅色子房建議看過四十八個案子後再做決定。
設定一個目標，比如說每週六固定排看四個案子，總共十二週（約三個月）即可看完。以看新成屋建案為例，依據經驗：
當你累積看了12個案子，你對空間坪數掌握應該有些概念。
當你累積看了24個案子，你對建材與設備的品牌應該可以如數家珍。
當你累積看了36個案子，你可以分辨哪一些公設其實是沒有必要的。
當你累積看了48個案子，你可以分辨什麼叫「用豪宅價在賣假豪宅」。
當你累積看了24個案子，你對建材與設備的品牌應該可以如數家珍。
當你累積看了36個案子，你可以分辨哪一些公設其實是沒有必要的。
當你累積看了48個案子，你可以分辨什麼叫「用豪宅價在賣假豪宅」。
用一條公式買人生第一間房
更多文章內容請點以下連結至商周samrt官網2018年6月10日 星期日
如何計算預售屋合理的房價呢？
其實建商的銷售成本，
跟威爾以前賣IC的BOM cost很像
IC只要知道IC的Die size，用什麼Package作封裝
大概就可以分析出每顆IC的成本
而預售屋的成本，也是一樣的道理
只要知道建商每坪土地取得的成本，
就可以分析出，建商合理的開價底價喔!
預售屋每坪成本計算方式：
建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉
預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉
建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉
名詞解釋：
A、預售屋成本：建商還未加入自己利潤前，他的總成本乘上代銷的利潤。
B、建商利潤：建商在建案中所要賺取的利潤。
C、建商成本：建商的土地成本除以容積率再除以售坪比，即建商在興建之前每坪需要花的費用。
D、建造成本：建商在興建建案中，所需要建造的費用。
E、管銷係數：建商委託代銷銷售時，給予代銷的總費用，通常為15~20%。
F、土地取得成本：建商購買土地、整合土地，所需的平均成本。
G、法定容積率：只建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。
H、售坪比：用來評估土地價值，通常為1.6~1.7左右。
舉例說明：
A、預售屋成本：建商還未加入自己利潤前，他的總成本乘上代銷的利潤。
B、建商利潤：建商在建案中所要賺取的利潤。
C、建商成本：建商的土地成本除以容積率再除以售坪比，即建商在興建之前每坪需要花的費用。
D、建造成本：建商在興建建案中，所需要建造的費用。
E、管銷係數：建商委託代銷銷售時，給予代銷的總費用，通常為15~20%。
F、土地取得成本：建商購買土地、整合土地，所需的平均成本。
G、法定容積率：只建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。
H、售坪比：用來評估土地價值，通常為1.6~1.7左右。
舉例說明：
以竹南頭份的第一豪宅“上品硯”為例子：
- 根據代銷說法與實價登錄網站查詢約25~40萬，故推估土地取得成本〈F〉為25萬元
- 法定容積率〈G〉：478%〈有獎勵容積〉
- 售坪比〈H〉：1.65〈一般來說約1.6~1.7〉
- 由於是豪宅建案，推估每坪建造費約10萬元〈已將建材、公設、廚具、衛浴等含入〉
根據以上的資料，讓我們來推估此建案的成本：
- 建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈25萬〉/ 法定容積率〈478%〉 / 售坪比〈1.65〉 = 約每坪3.17萬
- 預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈3.17萬〉+ 建造成本〈10萬〉〉 × 管銷係數〈1.15〉 = 約每坪約15.14萬
由以上資料與計算，我們可以推估建商在蓋第一豪宅“上品硯”，他所花的成本每坪大約15萬左右。
這個數字還不包括建商他所想要賺的利潤，所以如果這個建案當初的潛銷價落在18~19萬的話，其實建商的利潤大約在20~30%。
總結：
不管今天您要購買預售屋、新成屋、中古屋，都要謹慎的評估，可利用實價登錄或是多看多比較幾間房子，這樣才可以達到買的便宜、住的安心的房子。
以下文章轉載自林小銘的札記
【理財】40年房貸有那麼恐怖嗎？一分鐘讓你看懂如何運用40年房貸！
「威爾，我想申40年房貸，有哪些銀行可申請？我該注意些什麼嗎？」
一位久未謀面的朋友突然打電話問我這個問題。
也許你會感到奇怪：「咦？一般人買房，不都是申請20年房貸嗎？」
也許你會感到奇怪：「咦？一般人買房，不都是申請20年房貸嗎？」
確實如此，多數人申請房貸時，年限都是選擇20年攤還，但近十年房價不斷高漲，為了降低貸款的門檻，銀行也紛紛設計出30年，甚至40年攤還的房貸，大大降低了貸款人的還款壓力。
然而，畢竟天下沒有白吃的午餐，透過延後貸款年限，雖然降低了每月還款金額，卻也代表增加了總利息支出(因為本金還得比較少)。
既然如此，為何大多數人仍選擇20年房貸，但少數人卻又專挑40年房貸呢？如果要挑40年房貸，又該怎麼選擇？該注意些什麼呢？
既然如此，為何大多數人仍選擇20年房貸，但少數人卻又專挑40年房貸呢？如果要挑40年房貸，又該怎麼選擇？該注意些什麼呢？
筆者試著根據自己與朋友的經驗，並蒐集及整理出市場相關資訊供讀者們參考：
一、市面上有哪些銀行可承作40年房貸？
合庫、土銀、星展、永豐等
二、40年房貸有哪些限制條件？
一般來說，40年房貸只准許首購族申辦，且為了控管風險，部份銀行規定貸款人年紀加上40年還款期限，不能超過75；也就是說，貸款人的年齡上限是35歲。
另外，通常也會要求借款人的資歷，以及擔保品的流動性，譬如月負債比必須小於70%，擔保品必須是非屬不易處分特性之擔保品，所以收入較少或負債較高的人比較難申請，小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。
合庫、土銀、星展、永豐等
二、40年房貸有哪些限制條件？
一般來說，40年房貸只准許首購族申辦，且為了控管風險，部份銀行規定貸款人年紀加上40年還款期限，不能超過75；也就是說，貸款人的年齡上限是35歲。
另外，通常也會要求借款人的資歷，以及擔保品的流動性，譬如月負債比必須小於70%，擔保品必須是非屬不易處分特性之擔保品，所以收入較少或負債較高的人比較難申請，小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。
三、40年房貸有哪些缺點？
1. 總利息增加
因為還款年限增加，每月還款金額降低，所以房貸總利息支出也變多，悲觀者甚至還說會因此當更久的屋奴(請見: 恐怖！銀行推40年房貸 屋奴要當到75歲)，這也是較少人選擇40年房貸的主因。
2. 限制條件較多
對銀行來說，貸款年限拉長，雖然利息可能賺得較多，但風險也可能會增加，所以通常都會設下一些限制條件，甚至要求資歷或擔保品較佳的客戶才能申請。
目前市面上40年房貸通常要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制，所以並非所有人都可以順利申請。
1. 總利息增加
因為還款年限增加，每月還款金額降低，所以房貸總利息支出也變多，悲觀者甚至還說會因此當更久的屋奴(請見: 恐怖！銀行推40年房貸 屋奴要當到75歲)，這也是較少人選擇40年房貸的主因。
2. 限制條件較多
對銀行來說，貸款年限拉長，雖然利息可能賺得較多，但風險也可能會增加，所以通常都會設下一些限制條件，甚至要求資歷或擔保品較佳的客戶才能申請。
目前市面上40年房貸通常要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制，所以並非所有人都可以順利申請。
四、40年房貸有哪些優點？
1. 降低還款壓力
40年房貸的利息總額雖然較多，但每個月的負擔也較輕。
2. 彈性運用資金
降低每月還款金額後，手邊就有閒錢可以進行理財，如果覺得自己不擅長理財，甚至怕錢留在身邊會亂花，仍然可以隨時還款，進可攻，退可守，所以資金運用反而更具彈性。
此外，很少人買房真的一住就住40年，增加的利息不見得全部都會實現。
1. 降低還款壓力
40年房貸的利息總額雖然較多，但每個月的負擔也較輕。
2. 彈性運用資金
降低每月還款金額後，手邊就有閒錢可以進行理財，如果覺得自己不擅長理財，甚至怕錢留在身邊會亂花，仍然可以隨時還款，進可攻，退可守，所以資金運用反而更具彈性。
此外，很少人買房真的一住就住40年，增加的利息不見得全部都會實現。
最後要提醒的是，申請貸款不能只單純從利息角度來判斷，還需要從自己的需求和財務規劃進一步考量！
假設你房屋貸款額度是1000萬，貸款利息2%，貸款期間20年，則每月要繳50,588元，對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力，並提高你的生活品質：
(1)買便宜一點的房子：這應該算是廢話，本來就是想辦法殺價，不然就換另一間房子。
假設你房屋貸款額度是1000萬，貸款利息2%，貸款期間20年，則每月要繳50,588元，對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力，並提高你的生活品質：
(1)買便宜一點的房子：這應該算是廢話，本來就是想辦法殺價，不然就換另一間房子。
(2)申請本金寬限期：申請本金寬限後，本金不用立刻攤還，每月只要繳交利息16,667元，明顯比50,588元輕鬆許多。不過要注意的是，本金寬限期通常都是2年，寬限期到後，銀行不一定會繼續讓你寬限，所以你可能必須轉貸至他行，但轉貸又有轉貸的成本，且寬限期結束後還款壓力會更大。
(3)將房貸期間延長至30年或40年：若期間延長至30年，則每月本利攤還金額為36,962元，若延長至40年，則每月本利攤還金額為30,283元，利息明顯比50,588元低一些。
希望大家看完後，都能知道可申辦40年房貸的銀行有哪些，以及如何運用有效運用40年房貸囉！
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